杭州一位业主把一套1998年的步梯房挂在中介店，挂牌价从280万降到190万，看房的人还是不多。 中介跟他讲，要不先试着租出去，他算了一笔账，租金一个月4500，一年下来5万多，房价再跌10%等于两年租金打水漂。 他决定继续降价。
这个场景不是个例。 2026年第一季度的二手房成交数据出来后，两类房源的跌幅明显高于平均水平：一类是房龄超过20年的老破小，一类是楼层超过20层的高层住宅。
先说老破小。
银行对房龄超过30年的房子，贷款审批越来越严。 有的银行直接不给贷款，有的首付比例提高到五成。 一套总价200万的房子，买家要拿出100万现金，这门槛直接把大多数刚需挡在门外。
房龄20到30年的房子，银行也开始收紧。 贷款年限和房龄挂钩，房龄30年，贷款只能贷20年，月供压力比正常房子高出不少。 买家算完账，很多人选择放弃。
学区概念在退潮。 过去老破小最大的卖点是学区，杭州一个学区房小区，2022年挂牌价11万一平，2026年成交价4万出头。 政策在变，“多校划片”推开了，买了房也不一定能上对口学校，学区溢价正在蒸发。
老破小还有一个问题：现在愿意住的人少了。 住过老破小的人都知道，没有电梯，买个菜爬六楼，膝盖受不了。 外墙漏水，电线老化，有些小区连正规物业都没有。 年轻人宁可租房住次新房，也不愿意将就。
问题在于，这些老破小在核心区，地段好，通勤方便。 但地段不能解决居住体验的硬伤。 一个中年买家跟我说，他看中市中心一套老房子，户型、朝向都行，但问了问小区停车位，根本没有。 他最后放弃了。
再看高层住宅。
2010年前后建成的30层高层小区，正在经历一个维修集中期。 电梯寿命一般15到20年，2026年正好是这批房子电梯更换的时间点。 更换一部电梯的费用在30到50万之间，一栋楼两部电梯就是接近100万。
钱谁来出？ 大部分小区的维修基金在十年前已经用掉了大半。 外墙翻新、管道维修、消防设备更新，这些项目加起来，维修基金见底。
业主大会开了好几次，矛盾在于：低层住户说电梯用得少，凭什么摊一样的钱。 高层住户说住得高，电梯是刚需，但也不想多出。 会议开不出结果，电梯问题悬在那里。
消防隐患也是绕不开的现实。 消防云梯车最高能到15层左右，30层以上的住宅，火灾发生时，救援设备够不着。 不少城市规定超过100米的超高层住宅必须配备避难层，但大量2005年前后建成的高层建筑没有这个设计。
银行同样在收紧。 房龄超20年、楼层超20层的高层住宅，部分银行开始提高首付比例。 有的银行直接不做这类房子的贷款。 买家发现贷款贷不下来，看房意愿自然降低。
公摊面积也是高层住宅的隐痛。 30层住宅的公摊率普遍在25%到30%之间，一套100平的房子，实际可使用面积只有70平出头。 得房率低，但物业费、取暖费都按建筑面积收，持有成本比同面积的普通住宅高出不少。
还有一个问题：拆迁无望。 高层住宅楼拆迁成本极高，开发商和政府都不愿意接盘。 这意味着这种房子几乎没有再升值的可能，最多只能靠维护保持现状，但维护费用又是无底洞。
2026年政府启动了收储政策，优先收购的是核心区120平米以内、产权清晰的中小户型。 老破小因为房龄太老、产权复杂，远郊高层因为地段偏远、去化难，基本被排除在收储名单之外。
打个比方，政府托底也没能托住这两类房子。
市场上还能卖得动的房子，要么是核心区品质次新房，要么是地段好、房龄新的洋房和小高层。 刚需群体在选择时，优先考虑的是居住体验和持有成本，而不是单纯的地段。
一位二线城市的房产中介说，最近带看量最大的是一类房子：2015年后建成的电梯房，楼层控制在15层以内，户型方正，得房率在80%以上。 这类房子的成交周期明显短于其他房源。
反过来看那些卖不动的，老破小和高层住宅，挂牌时间超过一年的比比皆是。 业主一次次降价，从“诚心卖”变成“急售”，再到“可大刀”，价格降到位了，买家还是犹豫。
这套逻辑其实不难理解。 房子本质上是消费品，消费品就要看使用价值。 一个住得难受的房子，地段再好在价格上也会打折。 一个未来可能面临高昂维修费的房子，在当前的价格上已经被打了提前量。
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